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市九届人大九次会议代表议案转建议 第20210007号

案    由:关于加快推进九洲新村老旧小区拆建更新试点工作的议案

分    类:城建环资- 城建环资

主 题 词: 九洲新村 老旧小区 拆建 更新

提 出 人:郝晓龙,郑国良,周红,毛东信,胡应坤,张晓珍,张帆,徐新凤,廖菲,许锴,潘荣卿,马婵兰,吴敏

办理类型:

办理单位:

内    容:

  一、案由
  随着珠海市城市建设的快速发展,建于八十年代、九十年代的老旧小区所存在的各种问题日益突显:楼房质量安全问题、楼房外观残旧破损问题、消防安全问题、排水管网缺失损坏问题、路面和绿化残破问题、低洼小区常遭水浸问题、小区私拉乱接问题、小区停车难问题、老年人上下楼难问题、小区物业管理混乱问题,等等,已经严重影响了老旧小区人民群众的日常生活质量,人民群众的幸福感获得感大打折扣,加快推进老旧小区更新改造步伐势在必行、也迫在眉睫!
  二、案据
  香洲区吉大九洲新村,作为珠海市老旧小区更新改造工作中,以拆建更新模式进行试点的老旧小区,同样不同程度存在着上述问题,尤其是属于危楼的三栋已搬离自己房屋三年的人民群众,以及处于低洼地带、逢大雨必遭水浸的九洲二巷的八栋楼的人民群众,更是天天都在翘首期盼着小区拆旧建新工作的开展,但是,让他们感到无比失望的是,珠海市开展老旧小区更新(提升)改造工作近七年了,市自然资源局出台的《关于九洲新村老旧小区拆建更新试点项目工作的指导意见》也快二年了,九洲新村老旧小区拆建更新试点工作(下称该项工作),仍然进展缓慢,没有实质性的推进,许多群众怨声载道十分不满。
  通过向政府有关部门了解,通过与九洲新村小区群众、市场主体人员沟通交流,本人认为,造成目前的局面,主要有以下原因:
  一是,统筹协调工作机制缺失。该项工作是一项综合性系统性工程,涉及规划、建设、国土、财政等多个政府职能部门,据了解,目前在市级层面,既未组建一个负责统筹协调的工作机构,也未建立协调联席会议工作机制,政府的政策制订出台、规划设计方案编制、各种问题协调解决,只有某职能局的一个科室负责,导致该项工作推进难度较大、推进速度较慢。
  二是,政府主导作用缺失。在该项工作实施过程中,政府制定的原则是:自主自愿原则、经费自筹原则、公平公开原则,政府职能部门的角色是:政策指导、审核审批。而九洲新村这一老旧小区,一没有业主委员会,二没有群众性集体组织,三没有懂拆建更新相关专业和经验的业主,他们完全没有自主能力去推动拆建更新工作。而作为推动该项工作的市场主体——承建商,既不是小区群众自主选择的公司,也不是政府指定的单位,它能否贯彻政府的有关政策和指导意见,能否代表业主群众的利益,是否有能力按期顺利完成拆旧建新工程,让人民群众如愿迁回新居,都是人民群众最感疑虑和担忧的问题,也是人民群众不买承建商帐的原因,也是该项工作无法推进的最根本原因。作为群众最信赖最依赖的人民政府,在该项工作中明显未发挥应有的主导作用。
  三是,业主的主体作用缺失。作为该项工作的主角——业主群众,最不满意的方面有:1、对承建商的选择没有发言权、表决权;2、对承建商做出的拆建更新规划和设计方案、搬迁安置及费用补偿方案、拆旧建新计价方案等等,没有知情权、没有话语权、没有选择权。作为该项工作的实施主体,不能主动参与到关系切身利益的各项事宜中,感觉“被蒙在鼓里”,很无奈的任由另一实施主体——承建商的“摆布”,所以人民群众对该项工作虽期盼已久、意愿迫切,却没有积极性。
  四是,政府法规和政策缺失。在老旧小区拆建更新(包括提升改造)方面,珠海一直未出台相关法律法规,也未出台更全面更有指导性和操作性的政策,现有的《关于九洲新村老旧小区拆建更新试点项目工作的指导意见》中“经费自筹原则”,限制了拆建更新相关费用的筹措渠道和方式,在产权调换、面积调整、临时安置补偿、项目规划指标、对市场主体相应的收费减免、项目融资扶持等等方面,没有明确的政策规定和指导意见,从而也影响了承建商积极性能动性的发挥。
  五是,政策宣传思想动员缺失。人民群众不能从可信的渠道广泛了解到政府对该项工作所制定的政策、指导思想、审批流程,政府没有安排专门的机构和人员对小区业主群众进行政策宣传、讲解、引导。而承建商也只是将有关文件在小区公告栏里进行公示,这使得群众对该项工作产生很多误解、疑虑、困惑,使得该项工作难以得到群众的支持,最终业主签约率难以达到100%。
  六是,政府财政支持缺失。老旧小区的更新工作,受益的将不只是人民群众,老旧小区脏乱差的城市形象问题、消防治安水浸等公共安全问题、居家养老以及文明和谐社区建设等社会问题,也会因拆建更新而解决,政府也将因此受益。尤其是老旧小区的面貌改变,也将极大地提升珠海城市的形象,极大地提升城市的活力、吸引力,极大地提高政府在人民群众心目中的威信,政府理应在老旧小区拆建更新、解决民生问题、办好民生实事工作中给予足够的财力支持。
  七是,困难群众解决资金问题的办法渠道缺失。在九洲新村老旧小区里居住的,大都是早年来到珠海艰苦创业的建设者们,以及近些年来到珠海打工的低收入者,他们要么领取着较低的社保退休金,要么挣着微博的工资,让他们自己承担拆建更新和安置费用,存在着较大的困难。
  八是,解决堵点问题的办法缺失。除了上述因群众筹措拆建和搬迁安置费用困难的问题,导致该项工作难以推进外,让所有业主同意拆旧建新并100%业主签订搬迁补偿安置协议,也是一个重要的堵点问题,但是,目前就如何解决这些堵点问题,还没有具体的办法。
  三、建议
  九洲新村老旧小区拆建更新,是珠海市城市更新改造工作中的一个重要试点项目,能否改造顺利和成功,能否从中取得新经验、探索出新模式,对指导下一步全市的老旧小区更新改造工作,将起到重要的作用。为此,本人提出以下建议:
  1、成立专门的工作领导机构,建立联席会议工作机制。市(区)委市(区)政府应高度重视九洲新村老旧小区拆建更新试点工作,应尽快组建以市政府相关领导为组长,市自然资源局、市住建局、市财政局、香洲区政府等为成员的工作领导小组,可下设工作组,明确领导小组各成员单位、工作组各组成人员的工作职责和工作目标,建立相应的联席会议工作机制和对领导小组成员单位、工作组人员的监督考核机制,研究部署统筹安排,以“时不我待、只争朝夕”的精神,加快推进九洲新村老旧小区拆建更新试点工作。
  2、应同步着手制定相关法律法规。为了能使珠海老旧小区更新改造工作稳步开展、快速推进,并使各项工作有法可依,建议在九洲新村拆建更新过程中,结合遇到的各种实际问题和探索的各种措施办法,同步着手制定《珠海经济特区城市更新改造工作条例》、《珠海市老旧小区更新改造实施办法》等法律法规,通过立法推进全市的老旧小区更新改造工作。
  3、政府应积极发挥主导作用。市、区两级政府,不仅应在制定法律法规、制定相关政策、编制规划和实施计划、审核审批等“后台”工作方面发挥政府职能作用,而且应在项目前期的宣传、动员、调解业主与承建商之间矛盾、监督承建商制定搬迁安置方案、安置补偿费标准、项目实施计划落实等等“前台”工作方面,特别是对拟拆建更新的老旧小区,在结合珠海的城市整体规划、结合老旧小区所在地理位置、周边山水湖海环境、当地人文历史等因素,组织招标选出小区规划布局最佳、楼宇外观新颖、小区景观设计优美的“一区一策、一区一景、一区一文化”的方案方面,应积极发挥只有政府才能担当的主导作用。
  4、政府应积极构建市场竞争的机制。首先,九洲新村拆建更新应采取市场公开招标的竞争方式,公开评选出最优的小区布局、楼房外观设计、户型设计、景观设计等方案;其次,同样采取市场公开招标的竞争方式,选出实力最强、信誉最高、施工组织方案最优、搬迁安置补偿方案对业主群众让利最大、项目承建周期最短、对人民群众能负责敢担当、让人民群众满意的优秀承建商或开发商,让拆建更新的主体——人民群众在该项工作中有充分的知情权、话语权、选择权。
  5、政府应建立对承建商的监管机制。在该项工作实施过程中,无论是建设资金,还是建设质量、建设周期,都是考量该项工作能否顺利进行的关键,政府必须建立相应的管理机制、监督机制、制约机制和风险应对机制,以确保老旧小区群众搬的出、迁的回,确保杜绝“烂尾工程”、“烂尾项目”的出现。
  6、政府应给予一定的政策和资金支持。九洲新村拆建更新不仅仅是全体业主的事情,小区楼房面貌的改观和整体环境的改善,也将减少政府在老旧小区提升改造、公共安全治理、社会养老救助、公共设施建设等方面的财政投入,而且一劳永逸,政府也是“受益者”,理应给予一些群众在产权调换、面积调整方面的政策支持,给予一些困难群众在拆建费、临时安置补偿费方面一定的资金支持;同时,对在拆建、安置、施工、信誉等方面表现突出的承建商,应给予一定的税费减免政策和项目规划指标奖励。
  城市老旧小区更新改造工作,是一项重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。为此,国务院办公厅于2020年7月10日发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,明确指出:要“以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,按照党中央、国务院决策部署,坚持以人民为中心的发展思想,坚持新发展理念,按照高质量发展要求,大力改造提升城镇老旧小区,改善居民居住条件,推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系,让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。”
  九洲新村的人民群众在一直期盼着市委市政府,能把拆建更新这一民生实事抓实办好,期盼着早日在美丽的珠海、花园一样的小区尽享高品质的生活。希望各级政府采取积极有效的措施,加快推进九洲新村老旧小区拆建更新试点工作,加快城市老旧小区更新改造步伐,向人民群众交上一份满意的答卷。